Mietrückstand bei fristloser Kündigung des Mietvertrages
Viele Vermieter und Mieter sind der irrigen Annahme, dass ein Mietverhältnis nur dann fristlos gekündigt werden kann, wenn sich der Mieter mit zwei vollen Monatsmieten im Zahlungsrückstand befindet.
Nicht unerheblicher Mietrückstand in zwei aufeinanderfolgenden Monaten
Dies ist so aber nicht richtig. Der Bundesgerichtshof hatte einen Fall zu entscheiden, in dem die Mieterin von der monatlichen Miete in Höhe von 704 € im Januar einen Betrag von 135 € zu wenig überwiesen, sowie im darauffolgenden Februar gar keine Miete bezahlt hatte. Wegen dieser Rückstände wurde das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise fristgerecht gekündigt.
Der Bundesgerichtshof entschied jedoch, dass hier ein wichtiger Grund für die Kündigung im Sinne des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3a vorlag, da die Mieterin für zwei aufeinanderfolgenden Termine mit der Entrichtung eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug war. Der rückständige Teil ist dann als nicht unerheblich anzusehen, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt. Dabei kommt es nur auf den rückständigen Gesamtbetrag an. Eine darüber hinausgehende, gesonderte Bewertung der Höhe der einzelnen monatlichen Rückstände im Verhältnis zur Monatsmiete sieht das Gesetz nicht vor. Es komme daher nicht darauf an, ob jeder rückständige Teilbetrag für sich genommen im Verhältnis zur Miethöhe nicht unerheblich war.
BGH Urteil vom 08.12.2021, VIII ZR 32/20
Mietrückstand über mehrere Monate
Das Mietverhältnis kann ebenfalls fristlos gekündigt werden, wenn sich der Mieter in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.
§ 543 Abs. 1 Nr. 3b BGB
Heilung einer außerordentlichen Kündigung
Kommt ein Mieter in einen wie oben dargestellten Zahlungsrückstand, so kann der Vermieter ihm fristlos, hilfsweise ordentlich, kündigen. Eine Zahlung des Mietrückstandes heilt in diesem Fall jedoch nur die fristlose Kündigung – die ordentliche Kündigung bleibt weiterhin bestehen.
Heilung auch der ordentlichen Kündigung?
Die Nachzahlung des fälligen Gesamtbetrags an Mietrückständen heilt innerhalb der durch § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB gewährten Schonfrist die auf § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB gestützte außerordentliche Kündigung.
Eine auf den zum Zeitpunkt der Kündigung bestehenden Verzug abzielende ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 1 Satz 1, Abs 2. Nr. 1 BGB bleibt jedoch von der Schonfristenregelung unberührt und besteht weiter.
Wenn der Mieter jedoch beweisen kann, dass seine Zahlungsunfähigkeit unverschuldet ist, kann er eine ordentliche Kündigung abwenden.
Hierbei ist es Sache des Mieters, im Einzelnen aufzuzeigen, dass er seine Sorgfaltspflicht nicht verletzt hat und daher keine Schuld an seiner jetzigen Situation trägt. BGH Beschluss vom 20.7.2016 (VIII ZR 238/15)
Empfehlung für Vermieter
Möchte der Vermieter das Mietverhältnis in jedem Fall sicher beenden, empfiehlt es sich einen Anwalt für Mietrecht, der sich auf Kündigungen spezialisiert hat vor Ausspruch der Kündigung einzuschalten. Dieser Anwalt wird versuchen, die Sorgfaltspflichtverletzung des Mieters z.B. durch den Ausspruch eine Abmahnung, zu untermauern um in einem Räumungsrechtsstreit seinen Mandanten als Vermieter in eine gute Ausgangsposition zu bringen.
Rechtsanwalt Hans-J. Salzbrunn Kündigung im Mietrecht
