Mietrecht – Die Voraussetzungen einer Mietminderung bei Vorliegen eines Sachmangels
Entstehen während der Mietzeit Mängel an oder in der Wohnung, so ist der Mieter für die Zeit, in der
die Tauglichkeit gemindert ist, nur zur Zahlung einer angemessen geminderten Miete verpflichtet.
Hierdurch wird sichergestellt, dass der Vermieter seinen Instandhaltungspflichten an der Wohnung
nachkommt. Der Mieter darf die zu überweisende Miete in einem angemessenen Umfang kürzen. Die Minderung tritt dabei kraft Gesetz ein, ist also kein Gestaltungsrecht. Allerdings sind einige
Voraussetzungen zu beachten, um eine Mietminderung rechtssicher vorzunehmen. Bei falscher
Vorgehensweise, droht die Pflicht zur Nachzahlung der einbehaltenen Miete und bei einem
Gerichtsprozess die Übernahme der Kosten des Gerichts und des eigenen und gegnerischen
Rechtsanwalts.
Wirksamer Mietvertrag bei Eintritt des Mangels
Der zwischen dem Vermieter und dem Mieter geschlossene Mietvertrag muss bei Eintritt des Mangels – dies kann zum Beispiel Schimmel in den Wohnräumen sein – wirksam sein. Das heißt, er muss wirksam geschlossen und nicht zum Beispiel durch eine Kündigung aufgelöst worden sein. Zu der Wirksamkeit des Mietvertrages kann im Bedarfsfall ein Anwalt Auskunft geben.
Vorliegen eines Sachmangels
Ein Sachmangel ist dann gegeben, wenn eine für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen vom vertraglich vorausgesetzten Zustand, die den Gebrauch der Mietsache mindert oder aufhebt, vorliegt. Unterscheiden kann man hier verschiedene Fallgruppen:
Qualitätsmängel Dies könnte zum Beispiel ein beschädigtes Treppenhaus oder ein undichtes Dach sein.
Mietminderung Äußere Einwirkungen
Zum Beispiel durch den Lärm einer Bauställe in unmittelbarer Nähe oder intensiver Gestank, der von
außen in die Mietwohnung eindringt.
Gefahrenquellen
Zum Beispiel durch akute Baumängel. Der Bundesgerichtshof entschied bereits, dass eine rein
abstrakte Gefahr nicht ausreicht.
Beschränkungen
Wenn der Bebauungsplan für dieses Grundstück eine Nutzung in der vorgenommenen Weise nicht
gestattet.
Kein Ausschluss der Mietminderung
Der Mangel darf nicht schon bei Vertragsschluss vorgelegen haben. Sollte der Mieter den Vertrag in
Kenntnis des Mangels unterschrieben haben, scheidet die Möglichkeit einer Mietminderung aus. Auch wenn der Mangel aus dem Verantwortungsbereich des Mieters stammt, kommt keine zulässige
Mietminderung in Betracht.
Eine Vereinbarung, z.B. direkt im Mietvertrag, durch die der Mieter auf die Rechte zur
Mietminderung bei Vorliegen von Sachmängeln verzichtet, ist gemäß § 536 Abs. 4 BGB in jedem Fall
unwirksam, sofern es sich um Wohnraum und nicht um andere Mietgegenstände handelt.
Zu Beachten hat der Mieter ferner, dass er dem Vermieter etwaige Sachmängel unverzüglich
mitzuteilen hat. Ein im Mietrecht tätiger Rechtsanwalt unterstützt hierbei. Ebenso hilft dem Mieter ein
Anwalt bei Ermittlung der richtigen Höhe der Mietminderung. Zu stark gekürzte Mietzahlungen
können durch den Vermieter gerichtlich angegriffen werden.
Plant der Mieter eine Mietminderung rechtssicher vorzunehmen, empfiehlt sich in jedem Fall das
Hinzuziehen eines Rechtsanwalts für Mietrecht, der den Mieter zu der besten Vorgehensweise im
jeweiligen Einzelfall beraten kann. Der Anwalt wird den Mieter dann dabei unterstützen die
Mietminderung gegenüber dem Vermieter durchzusetzen, auf Behebung der Mängel zu drängen und
die berechtigten Ansprüche des Mieters gegebenenfalls vor Gericht zu erstreiten.
Rechtsanwalt Johannes Merke, Anwalt für Mietrecht in Wiesbaden
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